Τετάρτη, 8 Αυγούστου 2007

ΤΟ ΚΕΡΑΜΙΔΙ ΣΤΟ ΚΕΦΑΛΙ ΜΑΣ....


Χαρακτηριστικό γνώρισμα μιας εθνικής αγοράς ακινήτων είναι οι μεγάλοι οικονομικοί κύκλοι που διαχρονικά παρουσιάζουν όλο και εντονότερη συσχέτιση με την παγκόσμια οικονομική κατάσταση¹. Οι ψυχολογικές όμως παράμετροι διαμόρφωσης των τιμών σε κάθε χώρα ,φαίνεται να υπερτερούν των γενικότερων οικονομικών συνθηκών,αν και ποτέ δεν έμεινε αλώβητη μια αγορά ακινήτων απο μια διεθνή ύφεση ή κατάρρευση.Ανάλογη φαίνεται να είναι και η επίδραση απο τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ μιας χώρας².


Η κρίση εντός του 2007 στις ΗΠΑ, στον περίφημο τομέα των ‘σκάρτων’ στεγαστικών δανείων( που αντιστοιχεί στο 15% της πιστωτικής αγοράς σπιτιών και γραφείων), επάνέφερε στην επικαιρότητα το ζήτημα της φερργυότητας των δανειοληπτών για αγορά ακινήτων και των επισφαλειών που ενδεχομένως μαζεύουν οι τράπεζες και οι εταιρείες δανεισμού( 50 απο αυτές κύρηξαν πτώχευση απο αρχές του 2007 στις ΗΠΑ). Μάλιστα , υπήρξε και κρίση στην επενδυτική αγορά των αφερέεγυων δανείων, μια δευτερογενή( sub -prime)αγορά στη οποία εκτέθηκαν αρκετοί θεσμικοί επενδυτές και καταγράφουν ζημίες. Τα χρηματοικονομικά εργαλεία που καλούνται να διαχειριστούν αυτούς τους κινδύνους για το παγκόσμιο σύστημα , φαίνεται και πάλι να μην μπορούν να ενσωματώσουν επαρκώς τις περίφημες ασταθείς ψυχολογικές παραμέτρους των ατομικών επιλογών και προσδοκιών, που σε εκταταμένο σύνολο δημιουργούν οικονομικές στρεβλώσεις στις αγορές.

Στον τομέα της Ακίνητης Περιουσίας , τόσο στην Ε.Ε όσο και στις ΗΠΑ, παρατηρείται εντονα το φαινόμενο της ψυχολογικής παραμετροποίησης των αξιών(psychological parameters of values) δεδομένης της εντονης εξάρτησης που αποδίδεται κυρίως στην έννοια της ιδιοκατοίκησης, αλλά και στην ασφάλεια της επένδυσης ,λόγω εμπράγματης μορφής που παίρνει το κεφάλαιο. Εντονη όμως είναι και η μιμητική τάση για πολυτελή σπίτια και καταξίωση μέσω αυτών:“Oι άνθρωποι εδώ δεν αισθάνονται ασφαλείς με 2 ή 3 εκατ.$ ,ούτε αρκούνται στο να έχουν σπίτι του 1 εκατ.$’’, σχολίασε πρόσφατα ,στους Νew York Times ένας σχεδιαστής ακινήτων στην Silicon Valley ,όπου βρίσκονται ορισμένες απο τις ακριβότερες κατοικίες των ΗΠΑ. ‘Ολοι εδώ κοιτούν αυτούς που βρίσκονται πιο πάνω...’’

Ειδικά στην Ελλάδα, συμφωνα με επίσημα στοιχεία της Ε.Ε , ο δείκτης ιδιοικατοίκησης ξεπερνάει το 90%, κατι που συσχετίζεται έντονα με μια ψυχολογική κληρονομιά απο την αρχαιότητα, όπου ο φόβος του θανάτου έβρισκε έντονη απώθηση στην δημιουργία οικίας , ασφαλούς στέγης για διαγενεακή κληρονομιά( ‘κεραμίδι πάνω απο το κεφάλι’ λέμε μέχρι και σήμερα). Μελέτες, σε διεθνές επίπεδο, δείχνουν έντονη την συσχέτιση των τιμών στην ζήτηση και προσφορά ακινήτων, με αυτό που ονομάζουμε ‘ ιδιαίτερη αξίoδότηση’( special valuation ). Αυτή η αξιοδότηση αποτελεί την πλέον σύγχρονη έννοια ανάλυσης στα Χρηματοικονομικά της Συμπεριφοράς( Behavioral Finance)

Η ιδιοκατοίκηση αποτελεί το κλασικότερο παράδειγμα εμφάνισης του διλήμματος χρήση/ιδιοκτησία ,στην Οικονομική θεωρία. Η περίφημη λαική άποψη οτι ‘το ενοίκιο είναι πεταμένα λεφτά, άρα συμφέρει το δάνειο’, φαίνεται οτι έχει πάψει να ισχύει. Η απόδειξη είναι πάρα πολύ απλή, και στηρίζεται στην θεωρία της συγκριτικής ανάλυσης:
- με το ενοίκιο που πληρώνω, σε πόσα χρόνια μπορώ να αγοράσω το σπίτι που μένω, αν δανειστώ χρήματα απο την τράπεζα; Δυστυχώς η απάντηση, αφήνει σχεδον άφωνους τους πάντες ,αφού μάλλον δεν μπορούν να δανειστούν καν, καθ’οτι χρειάζονται απο 55- 65 χρόνια να αποπληρώσουν το δάνειο στην τράπεζα( ως γνωστόν , οι τράπεζες δανείζουν μόνο για 40 χρόνια, μέχρι στιγμής τουλάχιστον...). Δεν τίθεται καν λοιπον το θέμα, περί υπολογισμού των τόκων που πρέπει να επιστραφούν στην τράπεζα. Πού οφείλεται αυτή η αναορθολογική συμπεριφορά και κυρίως απο πού πηγάζει ως γενικό φαινόμενο; Γιατί ο μέσος άνθρωπος δεν μπορέι να αποσυσχετίσει την αξία χρήσης απο την αξία κατοχής ενός σπιτιού; ( ερώτημα που δεν αφορά μονο φυσικά την αγορά ακινήτων). Οι απαντήσεις έχουν άμεση σχέση με την γενική οικονομική κατάσταση, κατα κύριο λόγο ,κια την ιδιοσυγκρασία του καθενός. Στην ελληνική περίπτωση, η μαζική σχεδόν τάση για αγορά σπιτιού , έχει μια ορθολογική εξήγηση.


Τις δεκαετίες μετά τον Β’ Παγκόσμιο πόλεμο αλλά κυρίως μετά την πτώση της δικτατορίας( 1974) , η Ελλάδα γνώρισε μια ‘ύπουλη’ άνοδο του πληθωρισμού . Χρησιμοποιούμε αυτόν τον αδόκιμο στην Οικονομία όρο, για να περιγράψουμε την αδυναμία του μέσου Ελληνα να αντιληφθεί οτι η έννοια πληθωρισμός δεν σημαίνει μόνο ακρίβεια των αγαθών και του επιπέδου ζώης, αλλά άνοδική τάση του γενικού επιπέδου τιμών, συνεπώς και των αξιών απο εισοδήματα, εργασία, περιουσία. Κρίσιμο εδώ είναι να αντιληφθούμε οτι τις προηγούμενες δυο δεκαετίες( ’80-’90) η υπερκατανάλωση σχεδόν δεν υπήρχε ως τάση γενικής ισχύος, αφού η διαφήμιση και ηπαγκοσμιοποίηση δεν είχαν εισβάλλει έντονα( κάτι πιυ έγινε μετα το 2000)
ως έννοιες στην σχέση του πολυεθνικού κεφαλάιου με τις τοπικές/εθνικές οικονομίες
οχι μόνο της Ελλάδας αλλά και πολλών κρατών της Ε.Ε. Συνεπώς, η υψηλή τοκοφορία των ρευστού διαθέσιμου( έφθασε και ανω του 30% στα μέσα της δεκαετίας του ’80) έκανε πολλούς ιδιώτες να διπλασιάζουν τα λεφτά τους σε σχεδόν 3 χρόνια, αφήνοντας τα απλά σε καταθέσεις. Παράλληλα, οι αξίες των ακινήτων και κυρίως της γής, ως μέσο αξιοδότησης της επένδυσης, μπορούσαν να ανέλθουν ταχύτατα ,αφού υπήρχε ρευστό να επενδυθεί. Εδώ πρέπει να εντοπίσουμε την ειδιποιό διαφορά: στην συναλλακτική μας και εν γένει στη οικονομική μας καθημερινότητα , δεν γίνεται εύκολά αντιληπτό το στοιχείο της επένδυτικής ‘συμπεριφοράς’ του δανεικού χρήματος,απο τα ίδια κεφάλαια , και κυρίως δεν συνυπολογίζεται συχνά η διαφορά του κόστους δανεισμού απο το κόστος κεφαλαίου.
Εγκυροι αναλυτές γράφουν για την ελληνική αγορά ακινήτων, οτι σχεδον είναι απίθανο να καταρρεύσει: α)γιατί η προσφορά δεν είναι ελεγχόμενη ολιγοπωλιακά(οι μεγάλες κατασκευστικές δεν μπήκαν μαζικά στην οικιστική ανάπτυξη) και μή συσχτιζόμενη με πιθανή συστημική πιστωτική κρίση( οι επαγγελματίες κατασκευστές στην Ελλάδα είναι σχεδόν χιλιάδες, και μόνο στα τελευταία χρόνια παρατηρούνται φαινόμενα υπερδανεισμού σε μικρό ποσοστό του συνόλου 5-10% δείχνουν οι πρόσφατες μελέτες) και β) επειδή ο Ελληνας πάντα θέλει να αγοράσει το δικό του σπίτι. Η σύγχρονη Οικονομική Ανάλυση προσδιορίζει όμως τις αιτίες προσφοράς και ζήτησης αγαθών και περιουσιακών στοιχείων, κάτω απο νέες συνθήκες, άμεσα συνδεόμενες με το πνέυμα της εποχής. Επιθυμίες, ματαιοδοξία και κοινωνική αναγνώριση μέσα απο τά σύμβολα περιουσίας ,όπως το μεγάλο και πολυτελές σπίτι, ‘’ελέγχονται’’ απο τις νέες ανάγκες που γρήγορα γεννάει το σύστημα της υπερκατανάλωσης περιττών αγαθών στην καθημερινότητα του μέσου εισοδηματικά ατόμου.

1,2 Ιbbotson Associates, papers 2006-2007,New York

Δεν υπάρχουν σχόλια: